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我国未成年人刑事法律制度述评/金亮贤

时间:2024-07-08 00:42:11 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8686
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我国未成年人刑事法律制度述评

金亮贤
(丽水学院政史系,浙江丽水,323000)


摘 要:未成年人犯罪是一种特殊的犯罪类型,它在犯罪的成因与认定、刑罚的适用、诉讼的方式及犯罪的预防等方面都具有与成年人犯罪不同的特点,从而形成了相对独立的未成年人刑事法律制度。从我国未成年人犯罪呈现的几大特点来看,现行未成年人刑事法律制度存在着诸多不尽完善的地方,必须加以重新审视,并采取相应的刑法对策实施变革,最终实现未成年人刑事法律制度的现代化。
关键词:未成年人犯罪;犯罪人;刑事法律制度;刑法对策

未成年人犯罪已经成为国际社会普遍关注的严重社会问题,在我国刑事犯罪案件和犯罪人数量上占据着较大比例。由于未成年人犯罪与成年人犯罪在犯罪形成的原因、刑事责任的认定及刑罚的适用上有着明显区别,预防、减少未成年人犯罪和制裁、改造未成年犯罪人就成为刑事立法、司法和刑法理论研究共同面对的特殊刑事法律问题。一直以来,我国未成年人刑事法律制度精神最为典型的特征就是竭尽彰现对未成年人犯罪的宽容与关怀。但是,这一制度精神并未达到预防和减少未成年人犯罪的刑法目的,在某种程度上还引发了未成年人犯罪状况的恶化趋向。因此,对未成年人犯罪从刑事立法和司法实践等方面进行认真分析,揭示未成年人犯罪的刑法原因,探寻预防和减少未成年人犯罪的刑法及诉讼方法,对未成年人犯罪刑事立法和司法实践的现代化以及进行未成年人法制教育等方面都具有重要的现实意义。
一、我国未成年人犯罪构成制度
犯罪作为“孤立的个人反对统治关系的斗争”,是“蔑视社会秩序的最明显、最极端的表现”。统治阶级都会对那些违反统治关系和现有秩序的行为根据自己的容忍度作出犯罪标准的规定,并通过刑罚手段施加惩罚以求达到预防和减少这类行为、维护统治关系和社会秩序的目的。参与犯罪的未成年人是犯罪人中的一个特殊群体,国家本着从未成年人身心发展特点的角度出发,形成了相对独立的未成年人犯罪构成制度。我国刑法典及有关法律对未成年人犯罪的范围和认定作了具体规定,最高人民法院、最高人民检察院以及公安部也先后通过了办理未成年人犯罪案件的专门规定、解释或批复。从立法上充分彰现了对未成年人反社会群体宽容与关怀的刑法精神。
首先,将未成年人的刑事责任年龄进行阶段细分。依据《刑法》第17条规定,未成年人刑事责任年龄分三个阶段:一是完全不负刑事责任年龄阶段。《刑法》将“已满14周岁”作为追究刑事责任和适用刑罚的起始点,即未满14周岁的未成年人实施了任何危害社会的行为,不管危害后果的严重程度,情节恶劣程度,都不认为是犯罪,排除了不满14周岁未成年人实施严惩危害社会行为构成犯罪从而承担刑事责任的可能性。二是相对负刑事责任年龄阶段。《刑法》第17条第2款规定:“已满14周岁不满16周岁的人,犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投毒罪的,应当负刑事责任。”依据规定,这一年龄阶段的未成年人,只有故意触犯以上八大犯罪或者在《刑法》分则中以这八大犯罪认定的,才能称之为犯罪人并追究其相应的刑事责任,至于实施了《刑法》规定的其他禁止性行为,不管这些行为甚至是比八大犯罪祸害尤烈,也不认为是犯罪,不得适用刑罚加以制裁。三是完全负刑事责任的年龄阶段。相对于未成年人而言,是指已满16周岁不满18周岁的年龄段实施了《刑法》规定所禁止的行为,都将成为犯罪人而要适用相应的刑罚措施。不过,他们属于法定“从轻或者减轻处罚”之列。
其次,对未成年人实施较轻微的涉暴、涉财和涉色行为,亦不作为犯罪处理。依照《最高人民法院关于办理未成年人刑事案件适用法律的若干问题的解释》的有关规定,已满14周岁不满16周岁的人触犯刑法第17条规定的,应根据案件情况慎重考虑。诸如出于“以大欺小,以强凌弱,使用语言威胁或者使用轻微暴力强行索要其他未成年人的生活、学习用品或者钱财的”、“偶尔与幼女发生性关系的”、“盗窃公私财物达到数额较大,但情节轻微的”等三种情形,可以不认为是犯罪。《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》中对于未成年人实施盗窃行为也作了相类似的规定。在司法实践中,对未成年人轻微涉暴以及向未成年人获取少量财物的案件,公安机关刑侦部门既便将此类案件以抢劫罪提请逮捕、移送起诉,而检察机关普遍将犯罪主体的刑事责任年龄作为划分罪与非罪的标准,已满16周岁的一般作出有罪不诉;不满16周岁的一律认定不构成犯罪,作出无罪不诉。
二、我国未成年人刑罚和量刑制度
对未成年人从宽处罚已成为世界各国少年司法的一项通则,我国当然也不例外。早在1954年,最高人民法院、司法部便在《关于城市中当前几类刑事案件审判工作的指示》中就已经提出了“对未成年人犯,必须贯彻教育为主、惩罚为辅”的方针。这一方针作为一项未成年人犯罪的刑罚精神一直贯穿于新中国成立以来的各个时期。从我国适用刑罚的根本理想目的出发并针对未成年人犯罪的特点,刑法在对未成年人犯罪案件的处理上,规定了两条重要的原则:一是从宽处罚原则。主要体现在《刑法》第17条第三款的规定,即“已满十四周岁不满十八周岁的人犯罪,应当从轻或者减轻处罚。”二是不适用死刑原则。《刑法》第四十九条规定,“犯罪的时候不满十八周岁的人和审判的时候怀孕的妇女,不适用死刑。”它既包括不适用死刑立即执行,也包括不得适用死刑缓期2年执行,更不允许等到年满18周岁以后再判处死刑。其实,根据未成年犯罪人的实际情况,附加刑当中的“剥夺政治权利”和“没收财产”也是对之无法适用的虚置刑罚。有的学者通过对未成年人刑法制度体现的精神分析认为,对未成年人同样也无法适用无期徒刑和罚金刑。因为,对未成年犯罪人适用的最高刑只能是无期徒刑,但刑法又规定了对未成年人犯罪应当从轻或者减轻处罚,而无期徒刑的从轻或减轻只能是有期徒刑而不可能仍然是无期徒刑。同样,未成年犯罪人没有收入来源,如果对他们适用罚金刑,只能是让他们的监护人支付,无形之中就把该附加刑移置于监护人身上,这样一来又违反了“反对株连,最责自负”的原则。由此可见,对未成年犯罪人,从法理角度,依照现行刑法规定分析,只能适用主刑,而且只能适用主刑中的管制、拘役、有期徒刑,不得适用附加刑,未成年人犯罪所能适用的刑罚无论从范围上还是程度上都远不及成年人犯罪宽泛和严厉。
三、我国未成年人的诉讼和执行制度
1996年3月,八届人大四次会议通过了《中华人民共和国刑事诉讼法》(以下简称《刑诉法》)修正案。尽管这次刑事诉讼法改革的内容主要涉及的是刑事诉讼中的共性程序,反映和揭示的是刑事诉讼中的最基本的规律,并没有把更多的注意力放在特殊诉讼制度比如未成年人犯罪刑事诉讼的改革和完善上,但是在本法第14条、第34条、第152条当中对未成年罪犯在讯问、审判和委托辩护等方面都作了相应规定,已经充分考虑到这一特殊群体的合法权益,体现了《北京规则》“诉讼程序应按照最有利于少年的方式和在谅解的气氛下进行,应允许少年参与诉讼程序,并且自由地表达自己的意见”的国际少年司法审判要求。另外,最高人民检察院于2002年3月25日通过了《人民检察院办理未成年人刑事案件的规定》,最高人民法院于2000年11月15日通过了《最高人民法院关于审理未成年人刑事案件的若干规定》,公安部早已在1995年10月23日就通过了《公安机关办理未成年人违法犯罪案件的规定》。它们都遵循了“坚持教育为主、惩罚为辅的原则”和“执行教育、感化、挽救的方针”,并积极采取“综合治理”方式调动各方参与未成年罪犯的教育和挽救工作。在刑法学理论上,有的学者还极力提倡和营造“学校批评”式的审讯环境。在执行制度上,除了《刑诉法》之外,《中华人民共和国监狱法》第六章专章规定了“分开关押”、“以学习文化和生产技能为主”等内容,许多地区正在司法实践中极力推行对未成年犯罪人的“社区矫正”或“社区矫治”的刑罚转置方式。除此之外,《中华人民共和国预防未成年人犯罪法》、《中华人民共和国未成年人保护法》等有关未成年人的法律在诉讼、执行、帮教等方面都作了宽容性规定。
综观我国现行未成年人犯罪刑事法律制度,除了法律规定的诸如“惩罚为辅、教育为主”、“从轻减轻处罚”“不公开审理”“分开关押”等原则和措施之外,在刑事政策上集中体现了“减少未成年人犯罪打击面”的重要原则。应该讲,我国的未成年人刑事法律制度和所体现的原则从理论上讲是符合社会进步和世界潮流的,但它是不是符合我国现实的物质、文化和教育水平呢?我国的实际情况是不是允许将大量的实施了严重危害社会行为的未成年人用刑事责任年龄等刑法措施排除在犯罪人之外呢?一方面已经是排除了大量的未成年人成为“犯罪人”,另一方面是未成年犯罪人在所有犯罪人中的比例却又不断扩大,未成年人犯罪现象日趋严重并成为与贩卖毒品、环境污染相并提的“世界三大公害之一”;一方面是对未成年人犯罪处罚越来越轻宽,另一方面是隐性未成年人犯罪群体越来越壮大及许多未成年犯罪人演变成为“常习犯罪人”。严峻的现实清楚表明,我国现行未成年人刑法制度无论是刑事立法本身还是刑事司法实际等方面都存在着难以克服的一系列矛盾。
四、我国未成年人刑法法律制度现代化的实现对策
通过对我国现行未成年人刑事法律制度的概述中可以看出,制度与现实之间、制度与制度之间存在着难以克服的矛盾。比如,现行未成年人刑事法律制度与未成年人犯罪日益严重化和复杂化现实之间的矛盾,现行未成年人刑事法律制度与刑法面前人人平等、罪刑相当等刑法基本原则之间的矛盾,未成年人刑法制度与树立刑法权威之间的矛盾,等等。我们认为,我国现行未成年人刑事法律制度所存在的问题和所处的尴尬局面,只有通过实现未成年人刑事法律制度现代化之后才能从根本上得以解决。而未成年人刑法制度现代化的问题也就是未成年人刑法制度的合理化问题,它是未成年人刑法制度的现代性因素不断生成的过程,同时也就是更有效地达到保护人民和预防犯罪之刑法和刑罚目的的过程。未成年人刑法制度现代化既是刑法现代化的一个组成部分,同时它也离不开法现代化的背景,更离不开整个中华民族文化的现代化。这里不花太多笔墨去讨论其他背景问题,而是仅就刑事法律的思想和制度方面来探讨未成年人刑法制度现代化的实现对策。
1、培厚未成年人刑法理论基础,形成独立的未成年人刑法学和犯罪学。
形成独立的未成年人刑法学和犯罪学已经而且也应该成为当前以及今后一个时期极为重要的法学课题。为此,以下几个方面的工作就显得尤为必要:第一、在现有法学理论研究的基础上,形成未成年人法学框架,特别是未成年人刑法学和犯罪学的理论框架。对未成年人刑法的基本原则、适用范围、犯罪界定和构成、刑罚的适用和刑种、量刑的情节、犯罪的类型和具体可行的罪名等等都要作不同于现有刑法学和犯罪学的专门性研究,形成一个既与成年人刑法学和犯罪学有密切联系和相互统一、又具有符合未成年人年龄和心理实际以及符合当代中国实际的科学合理并带有开放性的刑法学分支。第二、 形成一支较高素质的未成年人法学研究队伍。尽管未成年人犯罪已经成为仅次于环境污染和毒品之后的第三大公害,但学者们并没有从“未成年人刑事法律研究‘小儿科’”的观念中解放出来,从而没有对这一复杂的刑事法律问题引起应有的重视。国家应该承担起责任并在社会参与下采取具体措施,鼓励和支持成立更多的未成年人刑法理论研究机构和从事未成年违法犯罪研究的人员,包括鼓励和支持学校教师和其他以未成年人为帮教和服务对象的工作者从事兼职的未成年人法学研究。第三、高度重视青少年特别是未成年人违法犯罪的数据统计工作,为未成年人刑法学和犯罪学研究提供科学的实证基础。第四、大力开展国际学术交流,同时不能照抄照搬西方发达国家的少年刑法制度,而因紧扣中国实际特别是物质条件。
2、制定未成年人刑法和刑事诉讼法。
当代刑事法制研究包括未成年人刑事法制研究已取得了较多的成果。同时,与未成年人有关的权益保护、刑事办案制度相继出台,对未成年人违法犯罪实际情况的掌握包括数据统计也逐步靠近科学。这就为制定未成年人刑法和未成年人刑事诉讼法做了思想、理论和规范上的准备,立法条件已经成熟。在考虑近年来未成年人违法犯罪的严峻现实和借鉴发达国家较为完善的少年司法制度的基础上,我们认为,应该着手制定这两部专门法律,这也是《联合国少年司法最低限度标准规则》即《北京规则》)的国际要求。未成年人刑法应该是一部全面维护未成年人合法权益、制裁未成年人犯罪和维护社会秩序的特别法。在立法指导思想上,它具有双重目的,一是维护未成年人的合法权益,二是维护社会秩序和稳定,而且必须实现两者的均衡,既不能为了保护未成年人权益之目的而以牺牲社会良好秩序为代价,也不能为了维护社会秩序而牺牲未成年人合法权益。当前的未成年人刑事司法制度和指导思想恰恰是强化了前者而忽视了后者,由此而生产的严重社会问题已经向我们敲响了警钟。因此,在制度未成年人刑事法律时,应该考虑以下几个方面的问题:第一、刑事责任年龄问题。我国“七九”刑法和“九七”刑法一直都把犯罪的刑事责任起点定为14周岁,在“九七”刑法修订的时候,也有一些学者提出了要降低刑事责任年龄的起点。但并没有被采纳。原因在于,我国刑法学界的主流思想是:世界刑罚日趋轻缓化、非刑罚化、刑法要体现人文主义和人道主义精神,认为主张降低刑事责任年龄是迷信刑罚万能的陈旧观念,等等。可以说,这些观点都有它存在的道理,但是主张这些观点从而不主张降低刑事责任起点年龄的学者们忽视一系列的重要事实,即中国未成年人犯罪日益严重的事实,大量的未满14周岁的人实施严重危害社会行为给社会带来严重后果的事实,中国教育水平和矫正措施及设施水平低下的事实,无以处罚未成年“犯罪人”而给其他未成年人形成准“交叉感染”的事实,以及危害行为给受害人及其家属带来巨大灾难的事实。我们认为,综合分析中国物质的、环境的和未成年人个体的因素,刑事责任年龄的起点应定在十到十二岁之间。这一年龄段的未成年人已经具备了一定的作案意识和作案能力,同时也就具备了一定的承担刑事责任的能力,在这一年龄段的未成年人实施“犯罪”行为者亦大量存在。这既与发达国家的刑事责任起点年龄相吻合,也与我国开创法律部门如民法部门的责任能力规定相吻合。第二、刑罚及其适用问题。未成年人刑法既然是有别于成年人刑法的专门法律,在刑罚的设置上和适用上当然也应当有别于成年人刑法。我们认为,根据未成年人的客观情况和现有刑法精神,在刑罚种类上只能部分采纳,现有刑罚的主刑当中,死刑可以取消,管制、拘役可以较多地采用,三大附加刑都不适合于未成年犯罪人的实际情况而都应该取消。在这个基础上,再增设一些专门适用于未成年犯罪人的刑种,比如在严格区分管制刑的基础上,可以增设类似于西方国家的“保安处分”之类的刑种,形成完全符合未成年犯罪人的刑罚体系。第三、罪名的确定。一方面要有针对性地吸收现有刑法罪名,剔除与只有成年人才具备条件的各种犯罪名称,增设一些新的未成年人犯罪罪名;另一方面,也是比较重要的方面,就是要增设针对未成年人而实施的损害未成年人身心健康及其他合法权益的犯罪罪名。
3、完善少年司法制度,建立少年法院。
完善少年司法制度的一项重要举措,就是建立少年法院。世界上很多经济较发达的国家都根据本国的司法体制,设立了少年法院,如美国、英国、德国、意大利、日本、新加坡和泰国等。美国伊利洛斯州在1899年制定了世界上第一个《少年法庭法》,同时在芝加哥市建立了世界上第一个少年法庭,开创了世界少年司法制度的先河。到1925年,除了两个洲外所有各洲都成立了少年法院。今天,美国的50个洲和哥伦比亚特区都颁布了少年法院组织法。在德国,1908年在科隆建立了第一个少年法院,接着法兰克福也建立了少年法院。日本在1948年公布的少年法规定设立家庭裁判所,将其作为下级法院的一种,等等。我国在1984年开始在上海长宁区法院设置了第一个专门审理未成年人犯罪案件的少年法庭之后仅仅两年,少年法庭就发展到100多个。截止1998年底,全国共有3694个少年法庭。然而,20世纪90年代中期以后,少年庭的发展空间已经很有限,已经很难承担起对未成年人进行全面司法保护和预防、审判未成年人犯罪的功能。建立少年法院,把未成年人犯罪案件交由专门的审判机构和专门的少年法官审理,同时将未成年人权益保护密切相关的案件,如涉及到变更监护人、追索抚养费、抚育费等案件,纳入专门的少年法院来处理,对于全面、充分保护未成年人权利,保障未成年人的健康成长,预防、减少未成年人犯罪,维护社会稳定,将发挥重要的作用。当然,就目前而言,除了经济发达地区以外,建立少年法院的条件并不是十分成熟,现在的关键是巩固少年法庭的地位和作用,把少年法庭从刑事庭中独立出来,在机构、经费、人员上给予充分保障,待条件成熟了,再设立少年法院。  
未成年人犯罪是全球性的严重社会问题,一味地把未成年人严重危害社会的行为排除在犯罪之外,或者不加区分地将未成年人从轻、减轻处罚,并不是解决未成年人犯罪问题的正确途径,倒是一种欲盖弥彰逃避问题的消极做法。正视未成年人犯罪问题,建立和完善符合中国实际的未成年人刑法制度,才是解决问题的根本。

参考文献:
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[2]张福森主编:《各国司法体制简介》,法律出版社,2003年版;
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[4]郭成伟主编:《中外法学名著批要》,中国法制出版社,2000年版;
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[6]刘家琛主编:《刑法总则及配套规定新释新解》,人民法院出版社,2000年版。




财政部关于外商投资企业对外投资资产评估增减值财务处理问题的通知

财政部


财政部关于外商投资企业对外投资资产评估增减值财务处理问题的通知

2003年7月4日 财企[2003]181号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
  为了适应加入WTO的要求,促进外商投资企业进一步发展,维护中外各方的长期利益,现就外商投资企业以实物或者无形资产对外投资评估增减值的财务处理问题通知如下:
  一、外商投资企业以实物或者无形资产对外投资,投出资产的账面价值加上应支付的相关税费(即初始投资成本,下同)大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,作为股权投资差额处理,并按有关规定摊销计入损益;初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,作为资本公积处理。我部1993年下发的《关于印发〈外商投资企业执行新企业财务制度的补充规定〉的通知》[(93)财工字第474号]相关规定不再执行。
  二、外商投资企业原按财政部(93)财工字第474号文件规定,以实物或者无形资产对外投资评估增减值已经计入损益的,因投出资产评估增减值不产生现金流量,企业在利润分配时应充分考虑这一因素。企业按照原有财务制度规定作为利润处理尚未分配的,可用于以后年度弥补亏损或者转增资本。



抚顺市房地产开发经营管理暂行办法

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市房地产开发经营管理暂行办法
抚顺市人民政府



市政府第14次常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为加强房地产开发经营管理,规范房地产开发经营行为,保障房地产开发当事人的合法权益,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产开发经营活动,实施房地产开发经营管理,均应遵守本办法。
本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营必须依法开发、守法经营,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市房产管理局是我市房地产开发的行业主管部门(以下简称开发主管部门),负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业(以下简称开发企业),是指在城市规划区范围内从事土地、房屋、基础设施投资开发和经营业务,具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的经济实体。
第六条 开发企业包括专营企业和项目企业。专营企业是指以房地产开发经营为主的企业;项目企业是指以一个房地产开发项目为开发经营对象的企业,项目完成后企业注消。
第七条 设立新的开发企业实行由开发主管部门和工商行政管理部门联合审批制度。
第八条 外商投资设立房地产开发企业,还应依照有关外商投资企业法规的规定,办理有关审批手续;外商和外埠设立的开发企业按照现行规定享受优惠政策。
第九条 凡未取得《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的,不得从事房地产开发经营活动,不予审批办理房地产开发项目。
第十条 房地产开发专营企业资质等级划分和资质管理,由开发主管部门按有关规定办理;房地产开发项目企业不设定资质等级,但企业资本金不得低于300万元。
第十一条 各等级开发企业必须按照规定的开发规模承担开发任务,不得越级超量开发建设;各等级开发企业承担开发规模标准按现行规定执行。
第十二条 开发企业的资质每年核定一次,对不符合原定资质标准的企业,由开发主管部门予以降级或吊销资质证书;对吊销资质证书的企业,工商行政管理部门同时注销营业执照。
第十三条 企业改制、更名、更换法定代表人等变更事项,由工商行政管理部门在听取开发主管部门意见后办理变更手续,并在变更后30日内到开发主管部门备案。
第十四条 国有、集体开发企业上级主管部门、股份制开发企业的股东,对开发企业的经营后果承担责任。
开发企业解体或取消,项目遗留问题由主管部门承担,无主管部门的由原申办开发企业的单位承担。

第三章 房地产开发建设
第十五条 房地产开发计划编制和项目确定,应当本着综合开发、规模效益的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中区域和经济适用住房。
第十六条 房地产开发项目必须按照有关法律、法规的规定,严格履行各项审批手续,凡审批手续不全的一律不得开发建设。
第十七条 开发主管部门和计划、规划、土地、工商等管理部门,要认真履行各自职责,加强对规划、拆迁和税费收缴的管理力度,严格执法、违法必纠;建立房地产开发项目跟踪检查反馈制度、行政执法责任制度和执法责任追究制度。
第十八条 房地产开发必须严格执行城市规划的法律、法规规定,未经规划主管部门审批不得擅自开发建设。属于住宅小区的开发建设项目,开发企业对小区内部的综合环境必须做到同时规划设计、同时施工、同时竣工。建筑面积2万平方米以上的小区,其规划设计方案须经分管副市
长召开市长办公会予以审定。开发建设必须严格遵守规划审批的规范要求,不得擅自更改规划设计。
第十九条 房地产开发项目主要通过招投标取得,对边远地区或不宜招投标的开发项目,可通过议标方式办理。
房地产开发项目确定后,有关部门对开发项目的拆迁安置、级差地租、项目效益等经济技术指标进行测算,得出招标标底,开发主管部门会同有关部门对开发企业投标资格进行确认,由有关部门对开发项目进行招标或竞标。
第二十条 土地使用权出让或者划拨前,市规划行政主管部门和开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿和安置要求。
第二十一条 取得房地产开发项目的开发企业,持项目中标(或议标)通知书,到市计委、市国土规划、市建委等部门办理审批及交费手续,进行设计委托、施工发包等前其准备工作,取得《土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》后方可进行施工建设。
第二十二条 房地产开发必须严格遵守城市房屋拆迁管理有关法律、法规规定,未经拆迁主管部门审批不得擅自拆迁、回迁;对被拆迁户的补偿、安置和收费必须严格执行有关规定,不得侵害被拆迁人的合法权益。
第二十三条 开发企业必须在指定银行存入项目保证金,并与开发主管部门签订开发项目保证协议。项目保证金额度为:2万平方米以下30万元,2万平方米以上5万平方米以下40万元,5万平方米以上50万元。项目完成经全面检查合格后,保证金及利息一并返还。对项目有遗
留问题的,开发主管部门按照协议约定,有权动用项目保证金处理遗留工程。开发企业拒不履行协议约定的,开发主管部门可申请人民法院强制执行。
第二十四条 开发企业开发建设的项目,必须符合法律、法规的规定和建筑工程质量、建设监理、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定;开发企业对开发项目不具备自行管理资格的,要按照建设监理制度的要求,委托建设监理。
开发企业对其开发建设的房地产开发项目承担最终质量责任,开发企业法定代表人对企业开发项目质量承担终身责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后,必须经综合验收合格,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用;非住宅开发项目的验收按有关规定办理,住宅(包括住宅小区、住宅组团、住宅单体,以下统称住宅小区)开发项目的验收按本办法办理。
第二十六条 住宅小区竣工综合验收由开发主管部门会同有关部门组成验收小组,负责住宅的验收事宜。
第二十七条 住宅小区竣工综合验收应具备以下条件:
(一)主体和各分项工程质量经质量监督部门验收合格;
(二)全部完成了施工图工程任务,水、电、暖、煤气和排水等配套工程达到使用条件;
(三)各种施工机具、材料、构件、暂设工程、残土垃圾等全部清除,施工场地平整;
(四)按照小区环境建设设计全部完成了绿化、硬化和各项建设;
(五)环卫设施达到设计标准,具备使用条件,并已同环卫部门签订接段协议;
(六)工程技术档案资料完整;
(七)拆迁安置方案经市拆迁管理部门审查批准;
(八)住宅小区物业管理单位已落实。
第二十八条 住宅竣工后,因季节原因需推迟下年度绿化和因技术原因不能立即硬化,而其它条件已达到竣工验收要求的,可按照验收合格予以进户使用,待全部完成绿化、硬化后予以补验。
第二十九条 开发企业对竣工住宅小区自检后,向开发主管部门递交《住宅小区竣工验收申请书》,并提交本办法第三十条所列文件。
开发主管部门在二十日内,组织有关单位进行检查验收,对合格小区发给《住宅小区竣工综合验收合格证书》,开发企业持此证书办理相关进户业务,组织用户进户使用。
第三十条 开发企业应向验收小组提交下列文件:
(一)住宅小区规划设计图;
(二)住宅小区环境建设设计图;
(三)单位工程竣工图和技术档案资料;
(四)建筑质量监督部门核定的工程质量等级评定文件;
(五)专业配套质量管理部门对配套工程质量的验收意见书;
(六)住宅小区物业管理落实材料;
(七)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本。
第三十一条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,企业资质年检时由开发主管部门审验。
第三十二条 住宅小区内配套工程及有关事宜按以下规定办理:
(一)住宅小区内的煤气、自来水、暖气和排水等工程设计,由开发企业委托具备设计资格的单位设计;
(二)上述工程由开发企业委托具有资格的单位施工,工程竣工后按有关规定验收,并签发工程验收意见。

第四章 房地产经营
第三十三条 转让房地产开发项目,除应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件外,还应当符合以下条件:
(一)受让方是具有《企业法人营业执照》和《企业资质证书》的合格开发企业;
(二)受让方开发规模不超过企业资质等级规定的标准;
(三)经开发主管部门审查同意。
第三十四条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,到开发主管部门备案。备案应当提供下列文件:
(一)房地产开发项目转让合同;
(二)土地使用权变更批准文件;
(三)项目的计划、规划、用地、拆迁等审批文件;
(四)项目进展情况的证明材料;
(五)双方开发企业的资质文件。
第三十五条 开发主管部门在办理开发项目转让备案手续时,按以下各项审核:
(一)项目转让是否符合法律、法规的规定;
(二)项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理和材料采购等合同是否作了变更;
(三)相关的权利、义务关系是否已经转移;
(四)是否符合本办法第三十三条规定的条件。
上述各项满足规定条件,转让行为有效;如有违反规定或不符合条件的,开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定转让行为无效;对无效转让的房地产开发项目的法律责任由转让方承担。
第三十六条 房地产开发企业为企事业单位代建项目,不允许出售商品房。
第三十七条 开发企业预售商品房,应当符合《城市房地产开发管理经营条例》第二十三条规定。
开发企业申请办理商品房预售登记,应当向开发主管部门提交《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
第三十八条 开发主管部门在收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的,核发商品房预售许可证;未取得商品房预售许可证的,不得预售商品房。
第三十九条 开发企业预售和销售商品房广告必须真实、可靠,商品房预售广告必须载明预售许可证的文号,并公布商品房价格;未经工商管理部门和开发主管部门同意,各广告媒体不得为开发企业刊登预售、销售商品房广告。
第四十条 商品房预售、销售,当事人双方应当签订书面合同。
合同应使用规范文本,由工商管理部门发放并办理合同鉴证。
第四十一条 商品房销售价格在政府公布的最高限价内由当事人协商议定,商品房价格之外未经物价部门批准不允许收取其它费用;享受国家优惠政策的居民住宅,包括:经济适用住房、安居工程、“三区”(棚厦区、涝洼区、采沉区)改造、教师公寓和公务员公寓等,实行政府对不
同地区的指导价或定价。
物价管理部门会同开发主管部门负责商品房价格管理工作。
第四十二条 开发企业在住房交付使用时,向产权所有人或使用人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
开发企业和住房产权所有人或使用人要严格按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容履行义务。
第四十三条 住房交付使用后,购房人对房屋建筑面积有异议,可以向市技术监督管理部门申请核验,经核验,确属达不到合同约定建筑面积的,由开发企业承担检验费用,并按照保护消费者权益的法律、法规规定给予经济赔偿。
第四十四条 预售、销售商品房,购买人应当依法纳税和办理房地产权属登记;开发企业应当提供必要文件,协助购买人办理相关手续。
未取得商品房预售许可证或未按商品房申报项目批件的,不予办理房地产权属登记。

第五章 罚 则
第四十五条 未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营活动的,由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十六条 未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十七条 伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的,由开发主管部门予以警告、责令限期改正,情节严重的,吊销资质证书。
第四十八条 不按规定办理企业变更手续或不按规定期限到开发主管部门备案有关事宜的,由开发主管部门予以警告、责令限期改正,情节严重的,吊销资质证书。
第四十九条 未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的,由市规划行政主管部门依照《中华人民共和国城市规划法》的规定,责令停止建设并限期拆除;可采取改正措施的,由市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。
第五十条 对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位责任人,其所在单位或上级主管机关给予行政处分;给国家造成重大损失构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条 未经批准擅自拆迁或回迁安置的、不按规定安置补偿的、缩小安置面积的、无正当理由超过规定拆迁期限的,由市拆迁主管部门依照有关法律、法规规定,予以警告、限期改正和处以规定额度内的罚款。
第五十二条 将未综合验收的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由开发主管部门组织有关部门进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款;经验收不合格的,依照本办法第五十三条规定处理。
第五十三条 将综合验收不合格的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期返修,并处交付使用房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,吊销资质证书和营业执照;给使用人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果构成犯罪的,移送司法机关依法
追究刑事责任。
第五十四条 擅自转让房地产开发项目土地使用权的,由土地管理部门责令停止违法行为,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十五条 擅自预售商品房的,由开发主管部门责令停止违法行为,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第五十六条 无法律、法规的依据,向开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第五十七条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第五十八条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本办法执行。
第五十九条 城市规划区内集体所有土地,经依法征用转为国有土地,方可用于房地产开发经营。
第六十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第六十一条 本办法自发布之日起施行。



1999年4月7日