建设部


建设部关于印发《业主大会规程》的通知

建住房[2003]131号


各省、自治区建设厅，直辖市房地局，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，我部制定了《业主大会规程》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月二十六日



业主大会规程

　　第一条　为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。

　　第二条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第三条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　第四条　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第五条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第六条　筹备组应当做好下列筹备工作：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第七条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。

　　第八条　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　第九条　业主大会履行以下职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　　第十一条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20％以上业主提议的；　

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　第十七条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十八条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

　　第十九条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。

　　第二十一条　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（五）具有一定组织能力；

　　（六）具备必要的工作时间。

　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

　　第二十三条　业主委员会履行以下职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第二十四条　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第二十五条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

　　第二十六条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　第二十七条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十八条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十九条　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（四）有犯罪行为的；

　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　（六）拒不履行业主义务的；

　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第三十一条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　第三十二条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　第三十三条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十四条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　第三十五条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　第三十六条　业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。



国家建材局


建材行业软科学研究成果管理办法
（一九九二年九月二十五日国家建筑材料工业局发布）

第一章 总则
第一条 为加强建材行业软科学研究成果管理，促进软科学研究成果推广应用，制定本办法。
第二条 本办法适用于承担建材行业软科学研究任务的有关部门或研究单位。
第三条 国家建筑材料工业局政策法规司（以下简称“政策法规司”）负责建材行业软科学研究成果管理工作。

第二章 成果验收管理
第四条 凡列入《建材行业软科学研究计划》（以下简称《计划》）的课题取得的成果，由政策法规司负责组织验收。凡未列入《计划》课题取得的成果，由下达课题单位负责组织验收。
第五条 申请组织验收的程序
执行《计划》的课题按计划要求完成后，课题承担单位在一个月内向政策法规司提出验收申请报告一式二份，并报送成果全套资料一式五分。资料包括：研究报告（总报告、分报告）、专题论证报告、专题调研报告、计算机程序和软件、工作总结报告和经费决算报告、成果采纳应用单位报告以及有关背景资料等。多单位共同完成的课题，由课题主持单位会商协作单位，取得一致意见后，方可提出验收申请。
未列入《计划》的重要成果，如需政策法规司协助组织验收，亦按上述规定办理。
第六条 政策法规司在验收工作中担负的职责：
（一）对申请验收成果的全套资料进行预审；
（二）根据成果性质特点，确定成果验收形式；
（三）在征求项目承担单位意见后，确定验收小组人员名单和组长人选；
（四）对《计划》内课题、主持验收会议，对《计划》外课题，参加验收会议，行使监督职能；
（五）审定验收小组所作验收意见或验收结论；
（六）签发《建材行业软科学研究成果验收通知书》。
第七条 课题承担单位在验收工作中应承担的任务：
（一）在组织验收单位指导下，办理验收工作具体事宜，为验收工作提供所需的设备和条件；
（二）向验收小组成员介绍成果有关情况并接受验收人员的各种咨询；
（三）成果验收结束后，应及时将成果验收意见或结论报送组织验收单位审核。
第八条 验收小组的组成和职责：
（一）验收小组成员及人数由组织验收单位确定，课题研究人员不得参加验收小组，课题承担单位及其上级主管部门参加验收小组的人数不得超过2人；
（二）参加验收小组的专家、学者应具备下列条件：
1．具备中级以上专业技术职务或职称；
2．对验收成果所研究问题、领域较熟悉，并具有相当的学术、理论、政策水平和丰富的实践经验；
3．坚持原则、主持公道。
（三）验收小组承担如下任务：
1．对成果全套资料进行审查，根据“计划任务书”的要求，对成果作出的结论、提出的决策方案、政策建议和实施办法等进行全面分析，并采用有关评价指标对成果的学术水平、实用价值等要素作出实事求是的综合评价；
2．指出成果存在的问题并提出改进建议；
3．起草和通过成果验收意见或结论。
第九条 研究成果的验收形式：
研究成果的验收可采取会议验收和通信验收两种形式。
对影响面广、内容复杂、研究难度大的重点问题，可采取会议验收方式，会议筹备工作由课题承担单位负责。一般软科学研究课题可采取通信验收方式。无论采取何种形式，最终验收意见均应交验收小组人员讨论或复函通过。
第十条 软科学研究成果验收应采用下述评价指标进行评价：
（一）经济效益与社会效益：该指标主要考察和衡量成果已产生或可能产生的直接和间接、近期和远期的经济效益与社会效益；
（二）对决策科学化与管理现代化的作用和影响：该指标主要考察成果对国家、部门、行业重大决策所产生的影响程度以及推动管理现代化实践所起的指导作用；
（三）学术水平：该指标主要考察课题研究方案和研究方法是否先进科学；
（四）难易程度和复杂程度：该指标主要用来衡量研究难点、复杂点的含量以及需要协作的规模；
（五）系统性与严谨性：该指标主要衡量成果资料是否齐全、数据是否可靠、论据是否充分、定量分析是否准确。
（六）创新性：该指标主要衡量成果新思想、新理论、新观点、新概念含量多少；
（七）可行性与适用性：该指标主要衡量成果提出的决策方案、政策建议、实施措施是否可行以及成果的适用范围是否广泛；
（八）科研效率：该指标主要考察研究人力、物力、资金和时间投入是否经济、合理。
第十一条 属于下列性质的软科学研究成果，均可视同已通过验收：
（一）已经实践证明理论成熟、结论正确、方案可行，并取得了显著经济效益和社会效益；
（二）所提政策建议被政府部门采纳，并作为政策法规主要内容颁布实施。
第十二条 对于未通过验收的研究课题，由组织验收单位提出书面意见，交课题承担单位补充研究，待补充研究结束后另行申请验收。两次验收未通过的课题，终止研究，并取消课题负责人申请承担新课题的资格。
第十三条 成果验收所需要用，包括会议费、专家评审费等均由课题承担单位在课题经费中开支。
第十四条 课题承担单位接到组织验收单位下发的《建材行业软科学研究成果验收通知书》后，应及时办理成果归档和登记手续。几个单位联合完成的课题，由课题的主要承担单位办理归档和登记手续。
成果归档登记手续依照《建筑材料工业科学技术成果登记办法》有关规定办理。

第三章 成果推广应用管理
第十五条 政策法规司归口管理建材行业软科学研究成果的推广应用工作，负责编制《建材行业软科学研究成果推广应用计划》，并会同有关部门组织软科学成果的推广应用。
第十六条 软科学研究成果推广应用计划内容由以下两部分组成：
（一）成果推广应用计划项目表。
（二）成果简介。
第十七条 软科学研究成果推广应用计划编制程序：《计划》的成果，均需由成果完成单位提出书面申请，并将成果全部资料一并报政策法规司。由政策法规司组织验收的成果可不再另行上报资料。
完成单位还应提出成果推广应用条件、适用范围、推广方式、对应用部门的要求等问题的说明以及成果简介。
（三）政策法规司对申报成果汇总分类后，编制《建材行业软科学研究成果推广应用计划（草案）》，发送有关部门及单位征求意见后，正式编制《建材行业软科学研究成果推广应用计划》，送成果应用的部门或单位。
第十八条 为推动软科学研究成果的商品化，对部分软科学研究成果（包括各种数学模型、管理信息系统、决策支持系统及计算机软件、声像、文字资料等）实行有偿使用和有偿培训。
第十九条 政策法规司根据推广应用工作实际需要，可给予推广应用单位适当经费资助。
成果应用部门或单位应为成果的应用提供必要的条件和环境，使成果推广应用计划能顺利实施。
第二十条 政策法规司定期了解成果推广应用计划的实施情况，成果应用部门或单位应主动提供应用效果。
（一）征集具有推广应用条件的软科学研究成果。凡属下述情况之一，并满足推广应用条件的软科学研究成果，均可申请列入软科学研究成果推广应用计划：
1．完成各级建材主管部门下达任务所取得的软科学研究成果；
2．完成与建材行业发展有关的自选或委托课题，并通过院、所级以上鉴定的软科学研究成果。
软科学研究成果推广的条件：
1．成果在理论上、方法上必须成熟、可靠、先进、科学；
2．成果对提高和改善建材工业各级各类决策与管理水平具有重大现实意义；
3．成果具有直接间接、近期或远期重大经济效益和社会效益；
4．成果完成单位与应用单位对成果推广应用具有较高积极性；
5．成果应用单位和部门具备相应的人力、物力、财力和其它必需条件。
（二）提供申请列入建材行业软科学研究成果推广应用的书面材料。

第四章 附则
第二十一条 本管理办法解释权归国家建材局政策法规司。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。原《建材行业软科学研究课题成果管理办法（试行）》同时废止。