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财政部关于印发《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答(二)》的通知

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财政部关于印发《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答(二)》的通知

财政部


财政部关于印发《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答(二)》的通知

2003年3月17日 财会〔2003〕10号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,国务院有关部委、有关直属机构,有关中央管理企业:
为了贯彻落实《企业会计制度》和相关会计准则,帮助企业深入理解现行国家统一的会计制度的有关规定,现将《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答(二)》印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题,请及时反馈我部。
附件:关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)

附件:

关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)

《财政部关于印发〈关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答〉的通知》(财会〔2002〕18号)发布实施以后,我们又陆续收到一些来信、来函,询问关于《企业会计制度》和相关会计准则执行中的一些问题。现解答如下:
一、问:新设立的企业是否可以直接执行《企业会计制度》?
答:除小企业和金融企业以外,自2003年1月1日起,新设立的企业应当按照《企业会计制度》的规定,进行会计核算并编制财务报告。
二、问:已执行《企业会计制度》的企业是否应同时执行《企业会计准则--固定资产》和《企业会计准则--存货》?
答:已执行《企业会计制度》的企业应同时执行《企业会计准则--固定资产》和《企业会计准则--存货》。
如果《企业会计制度》的规定与《企业会计准则--固定资产》或《企业会计准则--存货》的规定不一致,企业应按照《企业会计准则--固定资产》或《企业会计准则--存货》的规定进行会计处理。
三、问:企业集团是否必须编制合并会计报表?
答:在对外提供会计报表时,下列企业集团必须编制合并会计报表:
1、国有资产授权经营管理的企业;
2、股票上市的企业;
3、需要编制合并会计报表的外贸企业;
4、需要对外提供合并会计报表的其他企业。
除上述以外的企业集团是否编制合并会计报表由企业管理当局自行确定,如果企业管理当局为管理目的需要编制合并会计报表的,也可以编制合并会计报表。
四、问:执行《企业会计制度》的企业是否必须编制分部报表?
答:执行《企业会计制度》的企业是否必须编制分部报表,应当根据实际情况分别确定:如果报表使用者要求企业提供分部报表的,企业应按规定编报分部报表;除报表使用者的要求外,如果企业管理当局为管理目的需要编制分部报表的,也可以编制分部报表。
五、问:企业集团中的母公司已执行《企业会计制度》,而子公司尚未执行《企业会计制度》;或部分子公司已执行《企业会计制度》,而母公司尚未执行《企业会计制度》,在编制合并会计报表时,企业集团应当如何统一会计政策?
答:为了便于编制合并会计报表,纳入合并会计报表范围内的母子公司,应当采用相同的会计政策。如果企业集团母公司已经执行了《企业会计制度》,其子公司未执行《企业会计制度》,企业集团母公司在编制合并会计报表时,应当按照母公司的会计政策对子公司的个别会计报表进行调整,并按调整后的数字编制合并会计报表。
如果企业集团母公司尚未执行《企业会计制度》,而其部分子公司已执行了《企业会计制度》,企业集团母公司在编制合并会计报表时,应当按照已执行《企业会计制度》的子公司的会计政策调整母公司及其未执行《企业会计制度》的其他子公司的个别会计报表,并按照调整后的数字编制合并会计报表。
六、问:企业集团的母公司在编制合并会计报表时,对财务状况恶化的子公司所计提的坏账准备或资产减值准备是否应予抵销?
答:企业集团的母公司在编制合并会计报表时,无论纳入合并会计报表范围的子公司的财务状况是否恶化,均应对内部交易形成的应收款项计提的坏账准备或对其他资产计提的减值准备予以抵销。
七、问:企业在报告期内出售、购买子公司时,期末是否需要将出售或购买的子公司纳入编制合并会计报表的范围?对企业报告期(日)财务状况和经营成果的影响和对前期相关金额的影响,应如何进行披露?
答:企业在报告期内出售、购买子公司,应按下列规定编制合并会计报表,并在会计报表附注中作相关披露:
1、企业在报告期内出售、购买子公司,期末在编制合并资产负债表时,不调整合并资产负债表的期初数。但为了提高会计信息的可比性,应在会计报表附注中披露出售或购买子公司对企业报告期(日)财务状况和经营成果的影响,以及对前期相关金额的影响。具体按以下情况分别进行披露:
(1)被出售或购买的子公司在出售日或购买日,以及被出售的子公司在上年度末的资产和负债金额,包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及其他资产和流动负债、长期负债等。
(2)被购买的子公司自购买日至报告期末止的经营成果,包括主营业务收入、主营业务利润、利润总额、所得税费用和净利润等;被出售的子公司自报告期期初至出售日止,以及上年度的经营成果,包括主营业务收入、主营业务利润、利润总额、所得税费用和净利润等。
2、企业在报告期内出售、购买子公司,应根据《财政部关于印发〈关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答〉的通知》(财会〔2002〕18号,作为问题解答(一))的规定编制合并利润表。即,应将被出售的子公司自报告期期初至出售日止的相关收入、成本、利润纳入合并利润表;将被购买的子公司自购买日起至报告期末止的相关收入、成本、利润纳入合并利润表。
3、企业在报告期内出售、购买子公司,期末在编制合并现金流量表时,应将被出售的子公司自报告期期初至出售日止的现金流量的信息纳入合并现金流量表,并将出售子公司所收到的现金,在有关投资活动类的“收回投资所收到的现金”项目下单列“出售子公司所收到的现金”项目反映;将被购买的子公司自购买日起至报告期末止的现金流量的信息纳入合并现金流量表,并将购买子公司所支付的现金,在有关投资活动类的“投资所支付的现金”项目下单列“购买子公司所支付的现金”项目反映。
八、问:企业应如何披露资产减值准备减少的信息?应按总额披露还是分项披露?
答:根据《企业会计制度》及相关会计准则的规定,企业应在对外提供的财务报告中披露有关资产减值准备的信息。企业在会计报表附注中披露资产减值准备减少的信息时,应区分由于资产价值回升而产生的资产减值准备转回的金额和由于其他原因(如出售该项资产、非货币性交易、债务重组等)所转出的资产减值准备的金额两类信息。有关资产减值准备明细表改按以下格式编报:
http://www.mof.gov.cn/news/images/wg200309-caikuai200310_20050526.gif

九、问:企业根据《企业会计制度》和《企业会计准则--存货》的规定,计提了存货跌价准备,如果其中有部分存货已经销售或用于债务重组、非货币性交易,是否应结转对其计提的存货跌价准备?如何进行结转?
答:企业根据《企业会计制度》和《企业会计准则--存货》的规定,计提了存货跌价准备,如果其中有部分存货已经销售,则企业在结转销售成本的同时,应结转对其已计提的存货跌价准备,结转的存货跌价准备冲减当期的管理费用。
对于因债务重组、非货币性交易转出的存货,应同时结转已计提的存货跌价准备,但不冲减当期的管理费用,按债务重组和非货币性交易的原则进行会计处理。
如果按存货类别计提存货跌价准备的,也应按比例结转相应的存货跌价准备。应结转的存货跌价准备金额,可按照以下公式进行计算:
因销售、债务重组、非货币性交易应结转的存货跌价准备=上期末该类存货所计提的存货跌价准备÷上期末该类存货的账面余额×因销售、债务重组、非货币性交易而转出的存货的账面余额
十、问:企业根据《企业会计制度》和《企业会计准则--存货》的规定,期末对存货进行计量时,如果同一类存货,其中一部分是有合同价格约定的,另一部分则不存在合同价格,在这种情况下,企业应如何对该存货计提存货跌价准备?
答:企业根据《企业会计制度》和《企业会计准则--存货》的规定,期末对存货进行计量时,如果同一类存货,其中一部分是有合同价格约定的,另一部分则不存在合同价格,在这种情况下,企业应区分有合同价格约定的和没有合同价格约定的两个部分,分别确定其期末可变现净值,并与其相对应的成本进行比较,从而分别确定是否需计提存货跌价准备,由此计提的存货跌价准备不得相互抵销。
因存货价值回升而转回的存货跌价准备,按上述同一原则确定当期应转回的金额。
十一、问:企业以非现金资产对外投资时,长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,应如何进行会计处理?
答:企业以非现金资产对外投资,应按非货币性交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,作为股权投资差额,分别情况进行会计处理:初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,借记“长期股权投资--××单位(股权投资差额)”科目,贷记“长期股权投资--××单位(投资成本)”科目,并按规定的期限摊销计入损益;初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,借记“长期股权投资--××单位(投资成本)”科目,贷记“资本公积--股权投资准备”科目。
企业以现金对外投资,采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,也比照上述原则处理。
本规定发布之前,企业对外投资已按原规定进行会计处理的,不再做追溯调整,对其余额应继续采用原有的会计政策,直至摊销完毕为止;本规定发布之后,企业新发生的对外投资,按上述规定进行会计处理。
十二、问:企业执行《企业会计准则--固定资产》后,核算固定资产后续支出时应注意哪些问题?
答:《企业会计准则--固定资产》规定,与固定资产有关的后续支出,如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计,如延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实质性提高,或者使产品成本实质性降低,则应当计入固定资产账面价值,其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出,应当确认为当期费用,不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化,还是费用化。
在具体实务中,对于固定资产发生的下列各项后续支出,通常的处理方法如下:
1、固定资产修理费用,应当直接计入当期费用。
2、固定资产改良支出,应当计入固定资产账面价值,其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。
3、如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良,或固定资产修理和固定资产改良结合在一起,则企业应按上述原则进行判断,其发生的后续支出,分别计入固定资产价值或计入当期费用。
4、固定资产装修费用,符合上述原则可予资本化的,应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算,并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内,采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时,该项固定资产相关的“固定资产装修”明细科目仍有余额,应将该余额一次全部计入当期营业外支出。
5、融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出,比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用,符合上述原则可予资本化的,应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内,采用合理的方法单独计提折旧。
6、经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出,应单设“1503经营租入固定资产改良”科目核算,并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内,采用合理的方法单独计提折旧。
企业因执行《企业会计准则--固定资产》,对固定资产大修理费用的核算方法由原采用预提或待摊方式改为一次性计入发生当期费用的,其原为固定资产大修理发生的预提或待摊费用余额,应继续采用原有的会计政策,直至冲减或摊销完毕为止;自执行《企业会计准则--固定资产》后新发生的固定资产后续支出,再按上述原则处理。
十三、问:企业执行《企业会计制度》后,根据企业的实际情况对固定资产的折旧年限、预计净残值等进行调整的,应作为会计政策变更还是作为会计估计变更?
答:企业执行《企业会计制度》后,应根据《企业会计制度》的规定,结合本企业的具体情况,制定适合本企业的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的折旧年限、折旧方法,作为进行固定资产核算的依据。
企业首次执行《企业会计制度》而对固定资产的折旧年限、预计净残值等所做的变更,应在首次执行的当期作为会计政策变更,采用追溯调整法进行会计处理;其后,企业再对固定资产折旧年限、预计净残值等进行的调整,应作为会计估计变更进行会计处理。
十四、问:企业根据税收优惠政策向税务部门申请获得退回的所得税,如果在资产负债表日以后、财务报告批准报出日之前收到,是否调整报告期的所得税费用?如果在财务报告批准报出日之后收到,是否应追溯调整以前年度的所得税费用?
答:企业根据税收优惠政策向税务部门申请获得退回的所得税,无论是在资产负债表日以后、财务报告批准报出日之前收到,还是在财务报告批准报出日之后收到,一律应在实际收到时冲减收到当期的所得税费用。
十五、问:企业因偷税而按规定应补交以前年度的所得税,应如何进行会计处理?由此而支付的罚款,应如何进行会计处理?
答:企业因偷税而按规定应补交以前年度的所得税,应视同重大会计差错,按重大会计差错的规定进行会计处理。
对于因偷税而支付的罚款,应计入支付当期的营业外支出,不得追溯调整前期损益。
十六、问:企业在2001年1月1日之前已发生的租赁业务,在2001年1月1日以后是否应改按《企业会计准则--租赁》的规定进行会计处理?
答:《企业会计准则--租赁》第39条规定:“对于本准则施行之日以前企业已经发生的租赁业务,其会计处理与本准则第24条和第25条的规定不同的,应予追溯调整,其余的不作追溯调整;对于本准则施行之日以后发生的租赁业务,则应当按照本准则的规定进行会计处理”,并在第40条规定:“本准则自2001年1月1日起施行。”
根据以上规定,企业在2001年1月1日之前已存在的经营租赁和融资租赁的会计处理,在2001年1月1日无需作追溯调整,2001年1月1日以后仍按原规定进行会计处理。但是在2001年1月1日之前已存在的经营租赁和融资租赁中有关逾期租金和计提坏账准备的会计处理,应予追溯调整。
对于2001年1月1日及以后发生的经营租赁和融资租赁业务,均应按照《企业会计准则--租赁》的规定进行会计处理。
十七、问:在出租人对经营租赁提供激励措施的情况下,如提供免租期、承担承租人的某些费用等,承租人和出租人应如何进行会计处理?
答:在某些情况下,出租人可能对经营租赁提供激励措施,如免租期、承担承租人的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下,承租人应将租金总额在整个租赁期内,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内,按直线法或其他合理的方法进行分摊,免租期内应确认租金费用;出租人应将租金总额在整个租赁期内,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内应确认租金收入。
在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,承租人应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在租赁期内进行分摊;出租人应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在租赁期内进行分配。
十八、问:在融资租入固定资产达到预定可使用状态之前摊销的未确认融资费用,应如何进行会计处理?
答:在融资租入固定资产达到预定可使用状态之前摊销的未确认融资费用,应计入当期财务费用,而不应计入固定资产的成本。
十九、问:在债权人已对重组债权计提了坏账准备的情况下,如果实际收到的现金金额大于重组债权的账面价值,对该差额,债权人应如何进行会计处理?
答:在债权人已对重组债权计提了坏账准备的情况下,如果实际收到的现金金额大于重组债权的账面价值,债权人应按实际收到的现金,借记“银行存款”科目,按该项重组债权的账面余额,贷记“应收账款”或“其他应收款”科目,按其差额,借记“坏账准备”科目。在期末,再调整对该项重组债权已计提的坏账准备。
如果企业滥用会计估计,不恰当地计提了坏账准备,应作为重大会计差错,按重大会计差错的规定进行会计处理。
二十、问:如何正确理解“财会〔2002〕18号”文件中“关于因担保事项产生的预计负债的确认”?
答:《财政部关于印发〈关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答〉的通知》(财会〔2002〕18号),对企业因担保事项产生的预计负债作了解答,为了便于理解和实务操作,对企业因担保事项产生的预计负债的确认和计量作进一步的解释:
1、根据《企业会计制度》和相关会计准则的规定,企业对外提供担保可能产生的负债,如果符合有关确认条件,应当确认为预计负债。
在担保涉及诉讼的情况下,如果企业已被判决败诉,则应当按照法院判决的应承担的损失金额,确认为预计负债,并计入当期营业外支出(不含诉讼费,下同);如果已判决败诉,但企业正在上诉,或者经上一级法院裁定暂缓执行,或者由上一级法院发回重审等,企业应当在资产负债表日,根据已有判决结果合理估计可能产生的损失金额,确认为预计负债,并计入当期营业外支出;如果法院尚未判决,企业应向其律师或法律顾问等咨询,估计败诉的可能性,以及败诉后可能发生的损失金额,并取得有关书面意见。如果败诉的可能性大于胜诉的可能性,并且损失金额能够合理估计的,应当在资产负债表日将预计担保损失金额,确认为预计负债,并计入当期营业外支出。
2、企业当期实际发生的担保诉讼损失金额与已计提的相关预计负债之间的差额,应分别情况处理:
(1)企业在前期资产负债表日,依据当时实际情况和所掌握的证据,合理预计了预计负债,应当将当期实际发生的担保诉讼损失金额与已计提的相关预计负债之间的差额,直接计入当期营业外支出或营业外收入。
(2)企业在前期资产负债表日,依据当时实际情况和所掌握的证据,本应当能够合理估计并确认和计量因担保诉讼所产生的损失,但企业所作的估计却与当时的事实严重不符(如未合理预计损失或不恰当地多计或少计损失),应当视为滥用会计估计,按照重大会计差错更正的方法进行会计处理。
(3)企业在前期资产负债表日,依据当时实际情况和所掌握的证据,确实无法合理确认和计量因担保诉讼所产生的损失,因而未确认预计负债的,则在该项损失实际发生的当期,直接计入当期营业外支出或营业外收入。
3、资产负债表日后至财务报告批准报出日之间发生的需要调整或说明的担保诉讼事项,按照资产负债表日后事项的有关规定进行会计处理。
4、企业应当按照《企业会计制度》和相关准则的规定,对因担保诉讼所产生的或有事项,在会计报表附注中进行详细的披露。
二十一、问:外商投资企业执行《企业会计制度》,是否按工资总额的14%计提职工福利费?
答:按照《财政部关于印发〈外商投资企业执行《企业会计制度》有关问题的规定〉的通知》(财会〔2001〕62号)规定,外商投资企业应设置“应付福利费”科目,核算从原“应付工资”科目转入的属于应付中方职工的退休养老等项基金、保险福利费和国家的各项补贴、原职工奖励及福利基金余额,以及外商投资企业按规定从税后利润中提取的职工奖励及福利基金及其使用,并应当设置“从费用中提取的福利费”和“从税后利润中提取的职工奖励及福利”两个明细科目。
根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业为其雇员提存医疗保险等三项基金以外的职工集体福利类费用税务处理问题的通知》(国税函〔1999〕709号)的规定,外商投资企业除为雇员提存医疗保险等三项基金和按照现行财务会计制度规定计提职工教育经费和工会经费外,不得在税前预提其他职工福利类费用。因此,外商投资企业执行《企业会计制度》后,也不再按工资总额的14%从费用中计提福利费。企业当年发生的福利费在当期损益中据实列支。如果实际发生的福利费超过按税法规定允许在税前扣除的金额,在纳税时按税法规定进行调整。
“应付福利费--从税后利润中提取的职工奖励及福利”科目的余额及以后年度从税后利润中提取的职工奖励及福利基金,应按法律规定的用途进行使用。





无锡市城市房屋权属登记管理办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市人民政府令
 
第46号



  《无锡市城市房屋权属登记管理办法》已经1999年6月29日市人民政府第23次常务会议审议通过,现予发布。

                             
市长 吴新雄
                         
一九九九年七月二十九日


           无锡市城市房屋权属登记管理办法

第一章 总则





  第一条 为加强城市房屋权属管理,维护房产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记管理,适用本办法。


  第三条 本办法所称房屋产权,是指房屋的所有权。
  本办法所称房屋登记资料,是指房屋的产权档案、房籍图纸以及其他反映房屋现状和历史情况的资料。
  本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房产他项权利的法人、其他组织和自然人。
  本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。


  第四条 房屋的产权与该房屋占用范围内土地使用权实行权利主体一致的原则,法律、法规另有规定的除外。


  第五条 无锡市房产管理局(以下简称市房管局)是本市房屋权属登记的行政主管部门。
  无锡市房管局产权监理处(以下简称登记机构)受市房管局委托,具体负责市区范围内房屋(含驻锡部队、市统一规划的住宅区房屋)权属登记日常管理工作。
第二章 房屋权属登记





  第六条 房屋实行所有权登记发证制度,依法登记的房屋受法律保护。
  法人、其他组织和自然人取得、转移、变更、注销房屋所有权或他项权利的,应当依照本办法向登记机构提出申请,经审查批准,领取或缴回房屋权属证书。
  未依法取得房屋权属证书的房屋(由登记机关直接登记的和在建工程抵押除外),其房产转移、变更、他项权利的设定不受法律保护,规划部门不予办理房屋翻建、改建、扩建的建设工程规划许可证;工商行政管理部门不予颁发营业执照;国家建设拆迁时不予补偿;其他需要凭房屋权属证书办理的事项,均予停办。


  第七条 本办法所称房屋权属证书,是指登记机构以市人民政府的名义,对房屋所有权及由此产生的他项权利进行登记,并依法颁发的确认权属关系的证书。
  房屋权属证书分为《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》,使用国家统一印制的文本。


  第八条 共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书,其余共有人各执房屋共有权证书一份。
  房屋他项权证书由他项权利人收执。


  第九条 严禁涂改、伪造房屋权属证书;严禁用隐瞒、欺骗的行为取得房屋权属证书。


  第十条 房屋权属登记分为:
  (一)总登记,是指市人民政府根据需要,在一定期限内对本辖区内的房屋进行统一的权属登记。
  登记机构认为需要时,经市人民政府批准,可对本辖区内房屋权属证书进行验证或换证。总登记、验证、换证的期限,由市人民政府规定。
  (二)初始登记,是指新建的房屋(包括商品房等)或集体土地上的房屋转变为国有土地上的房屋,由申请人向登记机构提出的首次权属登记。
  (三)转移登记,是指房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
  (四)变更登记,是指房屋权利人名称变更或房屋现状(如房屋座落、名称、面积等)发生变化,由权利人向登记机构提出的权属登记。
  (五)他项权利登记,是指房屋权利人对其所有的房屋设定典权、抵押权等他项权利,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
  (六)注销登记,是指房屋因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。


  第十一条 房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限为基本单元进行登记。


  第十二条 房屋权属登记依以下程序进行:
  (一)受理登记申请;
  (二)测量房屋面积、绘制房产图;
  (三)审核权属;
  (四)核准登记,颁发或注销房屋权属证书。
  房屋权属登记时,登记机构认为需要公告的,应当予以公告。


  第十三条 房屋面积的测量,由具备法定资格的房产测量单位进行。测量的面积经登记机构认定后,作为颁发房屋权属证书面积的依据。


  第十四条 房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请;权利人(申请人)为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名,由自然人或其代理人申请。
  两个或两个以上权利人共有的房屋应共同申请登记。
  房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。


  第十五条 权利人(申请人)委托代理人申请房屋权属登记的,代理人须提交委托人签名盖章的授权委托书及本人的身份证明。
  房屋权利人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人的,经当地居民委员会或有权部门证明由其法定代理人代理登记。


  第十六条 新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的三个月内申请初始登记,并提交下列证件:
  (一)建设项目批准文件;
  (二)用地证明文件或国有土地使用证;
  (三)建设用地规划许可证(附规划定点图)、建设工程规划许可证(正本);
  (四)房屋竣工验收资料;
  (五)房屋总平面图和分户平面图;
  (六)其他有关证件、证明。
  新建房屋是商品房的,还要提交商品房综合验收资料和商品房预(销)售许可证。


  第十七条 集体土地依法转为国有土地上的房屋,申请人应当事实发生之日起30日内申请初始登记,提交房屋权属证明、用地证明等资料。


  第十八条 有下列情形之一的,由权利人(申请人)自事实发生之日起30日内,提交原房屋权属证书和有关证件、证明,申请转移登记:
  (一)购买的房屋,提交买卖合同、付款凭证。
  购买的房屋是商品房的,提交商品房初始登记证、商品房预(销)售合同和付款凭证。
  (二)赠与的房屋,提交经公证的赠与书、受赠书和有关书证。
  获奖所得的房屋视同赠与的房屋,提交获奖证明或公证书。
  (三)继承的房屋,提交有效的继承证明和有关书证。
  在继承遗产的房屋中,涉及放弃继承权的,提交弃权书。
  (四)交换的房屋,提交交换协议书和有关书证。
  涉及拆迁安置交换产权的房屋,还应提交房屋差价付款凭证等书证。
  (五)分割的房屋,提交分割协议书、分割部位图和有关书证。
  因企业改制、分立而引起房产分割的,还要提交上级主管部门的批准文件。
  (六)划拨、调拨、接管、合并、兼并、以房入股的房屋,提交批准文件和有关书证。
  (七)人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋,提交判决书、调解书、裁定(决)书。
  (八)因处分典当、抵押的房屋或拍卖取得的房屋,提交典当或抵押合同、协议书和有关书证。
  (九)法律、法规规定的其他情形。


  第十九条 有下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内,提交原房屋权属证书和有关证件、证明,申请变更登记:
  (一)翻建、改建、扩建的房屋,提交国有土地使用证或建设用地批准文件、建设工程规划许可证(正本)和有关书证。
  (二)房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的,提交有法律效力的证件、证明。
  (三)落实私房政策发还的房屋,提交落实私房政策退回房产的撤管通知书和有关书证。
  (四)法律、法规规定的其他情形。


  第二十条 设立典权、抵押权等他项权利的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记,提交房屋权属证书、典当或抵押合同和有关书证。


  第二十一条 因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起30日内申请注销登记,提交原《房屋所有权证》、相关的协议、合同和有关书证。
  房屋拆迁引起房屋产籍发生变化的,拆迁人应当在拆迁工作完成后30日内,携带被拆除房屋的原房屋权属证书、拆迁资料,到登记机构办理房屋权属注销登记。
  因拆迁而灭失的房屋,由拆迁人向登记机构提交原房屋权属证书、拆迁协议和有关书证。


  第二十二条 有下列情形之一的房屋,由登记机构直接代为登记:
  (一)由房产管理部门直接管理的;
  (二)依法由房产管理部门代管的;
  (三)无人主张权利的;
  (四)法律、法规规定的其他情形。
  由登记机构代为登记的房屋,不颁发房屋权属证书。


  第二十三条 有下列情形之一的,经权利人(申请人)申请可准予暂缓登记:
  (一)因正当理由不能按期提交证明材料的;
  (二)按照规定需要补办手续的;
  (三)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。


  第二十四条 有下列情形之一的,登记机构应当作出不予登记的决定:
  (一)房屋(土地)权属争议尚未解决的;
  (二)不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的;
  (三)没有房屋所有权证书而设定房屋他项权利的;
  (四)不能提供用地证明文件或国有土地使用证的;
  (五)所建房屋属违法建筑、临时建筑的;
  (六)其他依法不予登记的。


  第二十五条 有下列情形之一的,经市房管局批准,登记机构予以注销房屋权属证书:
  (一)申请不实的;
  (二)涂改房屋权属证书的;
  (三)房屋权利灭失,权利人未在规定期限内办理权属注销登记的;
  (四)因登记机构工作人员失误造成房屋权属登记不实的。
  (五)法律、法规规定的其他情形。
  注销房屋权属证书,登记机构应当作出书面决定,并送达权利人。


  第二十六条 凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记,登记机构应当在受理申请后二个月内核准登记,并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理申请30日内核准登记,并注销房屋权属证书。
  房屋权利人(申请人)提出暂缓登记申请,或经审查属于不予登记的,登记机构应当在受理后30日内作出决定,并书面通知权利人(申请人)。


  第二十七条 房屋权属登记,权利人(申请人)应按照国家和省有关规定交纳有关费用。


  第二十八条 房屋权属证书遗失的,权利人应及时登报声明作废,并向登记机构申请补发,由登记机构作出补发公告。6个月公告期满无异议的,予以补发。
  确系特殊原因急需补发的,经权利人申请,登记机构可作出酌情缩短公告期限的决定,但公告期不得少于一个月。


  第二十九条 房屋权属证书记载内容与实际情况不符需要更正的,权利人在得知或应当知道需要更正之日起30日内申请更正登记,并提交原房屋权属证书和有关书证。经登记机构审查后,予以更正或重发房屋权属证书。


  第三十条 按国家房改政策购买的房屋,需要转移、变更或设定他项权利的,除国家另有规定外,按本办法执行。

第三章 房屋登记资料管理





  第三十一条 登记机构应当建立、健全房屋权属登记资料档案。房屋权属登记资料档案,应当以产权人为宗立卷。宗内文件的排列,应按照国家档案管理的要求,依照产权变化时间为序。
  登记机构应当对各房屋产权单位的产籍管理实行业务指导。


  第三十二条 登记资料档案实行有偿使用。查阅档案,应按规定办理有关手续。
  严禁涂改、污损登记资料档案。未经批准,不得翻拍、复印和摘抄档案。


  第三十三条 登记资料档案的提供利用,应当逐步实现以缩微品代替原件。档案缩微品和其他复制形式的档案,经档案管理部门签章认定的,具有与档案原件同等的效力。

第四章 罚则





  第三十四条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由市房管局注销其房屋权属证书,并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款。
  涂改房屋权属证书的,其证书无效,由市房管局没收其房屋权属证书,并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款。
  非法印制、伪造房屋权属证书的,由市房管局没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得,并可对当事人处以10000元以上30000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。


  第三十五条 未按期进行房屋权属登记的,由市房管局责令其限期补办登记手续,并按原登记费的三倍以下收取登记费。


  第三十六条 故意涂改、毁坏房屋产籍资料的,由市房管局对当事人给予教育外,并可对当事人处以100元以上1000元以下的罚款;造成经济损失的,责令当事人赔偿损失;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。


  第三十七条 在房屋权属登记中,因当事人提交虚假、错误的申请资料而造成后果的,由当事人承担所有责任。


  第三十八条 登记机构工作人员有以下行为之一的,视情节轻重予以行政处分并赔偿经济损失;构成犯罪的,依法追究其刑事责任:
  (一)超越管辖范围进行权属登记、颁发房屋权属证书的;
  (二)应当发证而拒绝发证或不予答复,给当事人造成损失的;
  (三)因过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的;
  (四)徇私舞弊、索贿受贿、侵犯他人合法权益的;
  (五)玩忽职守,造成房屋登记资料丢失、破损、泄密的。


  第三十九条 市房管局可以根据具体情况,将本章规定的其有权实施的行政处罚,委托给登记机构实施。

第五章 附则




  第四十条 涉外房屋权属登记的管理,除法律、法规另有规定的外,适用本办法。


  第四十一条 江阴、锡山、宜兴市可参照本办法执行。


  第四十二条 农村房屋权属登记管理另行规定。


  第四十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。


国家工商行政管理局关于开展企业法人法定代表人资格必备法律知识培训和考核工作问题的答复

国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于开展企业法人法定代表人资格必备法律知识培训和考核工作问题的答复
国家工商行政管理局



天津市工商行政管理局:
你局《关于开展企业法人法定代表人资格必备法律知识培训和考核工作的请示》(津工商人字〔1995〕第13号)收悉。经研究,答复如下:
对企业法人法定代表人进行法律、法规知识培训,有利于增强企业法人法定代表人的法律意识和守法经营的自觉性,是一项很有意义的工作。希望你局坚持自愿原则,主动争取人大、政府法制工作部门的支持和帮助,认真做好这方面的工作,并注意及时总结经验,将工作情况适时反映
给我局。



1995年12月21日